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第一章 行业概况

中央商务区（Central Business District，简称CBD），通常指的是都会中心的商业、金融、文化和政治中心区域。一样平常来说，CBD是一个都会经济的焦点，具有主要的职位和影响力。

CBD通常集中了大宗的商业办公楼、高等购物中心、高端旅馆、文化艺术中心和政府机构等，是一个都会的地标性区域。CBD中的房地产价钱和租金通常较高，这反应了该地区的商业和经济活动强度，也反应了该地区的地理位置、交通、资源和政策等方面的优势。

20世纪五六十年月，蓬勃国家一些都会中心区的制造业最先外迁，同时商务办公活动却一直向都会中心区群集，要求在旧有的商业中心的基础上重新妄想和建设具有一定规模的现代商务中心区。纽约的曼哈顿、巴黎的拉德芳斯、东京的新宿、香港的中环都是国际上生长得相当成熟的商务中心区。

我国对CBD的妄想建设最早始于上世纪九十年月。随着我国的都会经济和都会建设迅猛生长。诸多都会都集中打造属于自己的CBD，助力都会生长。一样平常而言，CBD位于都会中心，高度集中了都会的经济、科技和文化实力，作为都会的焦点，应具备金融、商业、效劳、展览、咨询等多种功效，并配以完善的市政交通与通讯条件。

凭证中国社科院和中国商务区同盟联合宣布的蓝皮书显示，我国三大国家级CBD为北京商务中心区、上海陆家嘴金融商业区、广州CBD（即广州天河中央商务区）。现在，这三大国家级CBD生长势头优异，生长能级和区域影响力一直提升，正在逐渐向洲际级CBD演进 。

第二章 商业模式和投资战略

2.1 工业链

CBD的工业链可以分为多个方面，其中包括：

金融工业：CBD是海内外金融机构的集聚地，种种金融机构包括银行、证券、包管、基金等，形成了完整的金融工业链。

房地产工业：CBD的土地资源和商业价值显然更高，因此CBD地区的房地产开发商和物业治理公司受到了高度关注，涉及房地产开发、物业治理、租赁等各个环节。

商业效劳工业：CBD拥有富厚的商业效劳资源，包括商务效劳、广告媒体、人力资源等多个细分行业，这些效劳业的生长也为CBD提供了须要的支持。

文化创意工业：随着都会经济结构的一直转型，CBD地区也最先涌现出一些文化创意企业，如设计公司、传媒公司、艺术机构等。

科技立异工业：随着信息手艺和互联网的生长，CBD地区也最先涌现出一些立异科技企业，如云盘算、大数据、人工智能等企业，为CBD的生长带来了新的机缘和动力。

CBD的工业链很是富厚多样，涉及金融、房地产、商业效劳、文化创意、科技立异等多个领域。这些行业之间相互关联、相互增进，配合组成CBD生长的工业生态系统。

2.2 商业模式

CBD一个最主要特点就是配套完善，它一样平常位于都会的黄金地带，区内有种种一流的修建和完善的公共设施，例如甲级商业大厦、大型购物中心、政府及公共机构、康乐文娱设施等。CBD的交通便当性也要极高，线上线下都要有完善的线路，区域内各街区来往、跨区域往来等交通要很是便当，同时到口岸、机场、火车站等位置的交通也要利便。由于CBD高度集中了都会商贸、金融、科技、效劳等多种功效，以是其区域内修建往往也高密度、现代化。一样平常来讲，写字楼在CBD会占到总修建面积的50%以上，商业、餐饮及商住修建约占40%，其他效劳设施及须要配套设施约占10%。

在详细的建设要领上，海内常用的有两种途径：一是对都会原有商业街区刷新扩建，好比上海的南京路、人民广场，好比沈阳的沈河区

；另一种是择地新建，上海的陆家嘴就是这类CBD的卓越代表，尚有重庆的江北城、哈尔滨的群力新区等。两种建设方法各有优劣，都会生长究竟该选择哪种，主要照旧要看外地的都会和工业生长特点。

2.3 手艺生长

地产开发

（1）智慧制作

BIM、物联网、人工智能、云盘算、大数据等手艺快速生长及其在修建业的推广应用，为智慧制作涤讪优异基础。智慧制作不但是工程制作手艺的厘革立异，更将从产品形态、制作方法、谋划理念、市场形态以及行业治理等方面重塑修建业。

（2）智慧家居

得益于物联网、5G、人工智能、无线通讯、生物识别等手艺的前进，智能家居行业生长风头正劲。现在较为盛行的智能家居装备包括智能照明、智能门锁、智能门窗、情形监测、清静警报、影音娱乐等，语音AI、家庭智能网关、轻量级IoTOS为智能家居的人性化赋能，使之越发贴近用户需求。凭证亿欧智库《2020中国智能家居行业研究报告》测算，2020年中国智能家居市场规模约4354亿元，预计2025年突破8000亿元。

地产流通

（1）房产数字化展示

“全景看房+VR看房+AR看房”是房产销售新趋势，突破了时间限制与空间距离，VR与AR手艺利便用户随时随地看房，扩大了地产品牌对潜在群体的触达率。同时，VR手艺可以将尚未完工的楼盘完整地泛起给客户，给客户提供陶醉式体验

；AR手艺则能镌汰样板间制作本钱、提升广告宣传效果，为房产营销提供了越发辽阔的空间，提升营销的转化率。

（2）房产数字化生意

随着互联网的普及，房产生意逐渐从线下往线上转移，凭证亿欧智库《2020中国互联网房产效劳行业用户洞察报告》的测算数据，互联网房产效劳平台移动端用户规模近几年大幅上涨，2017年移动端用户仅2700万，而2020年用户数目已凌驾1亿，年复合增添率高达54.7％

；其中手机APP已笼罩约89.6％的用户。较高的在线化水平为房产生意平台的大数据转型积累了用户基数与用户数据。

从用户端来说，现在房产生意平台能借助大数据智能推荐引擎，实现多种房源推荐效劳

；借助人工智能深度学习的同户型房源盘问系统、融合多源数据的小区指数和衡宇估价工具，为用户提供越发便捷、精准的找房效劳，实现“千人千面”。

除此之外，房产生意平台自身也在逐渐向“房产大数据+SaaS系统+AMS资产治理系统”模式转型，推动衡宇资源的标准化、线上化，利便统一治理。

（3）房产金融科技应用场景

贷款风控：租赁分期平台结适用户行为画像，使用多维征信信息对用户举行交织核验，并运用大数据、云盘算、人工智能、生物识别手艺，连系客户自有数据及第三方外部数据，搭建专业风控模子及决议引擎系统，并按期举行优化升级，为消耗金融机构提供贷前、贷中、贷后全流程风控效劳。

数字化理财：主要是通过大数据、人工智能等手艺在住宅和商业地产领域知足市场透明度的需求，不但镌汰在投资决议历程中的信息差池称，还以数字化名堂提供数据，使机械学习程序可以更准确地执行投资决议

；谌绰芳用堋⑶寰踩萜鞯纫κ忠湛墒迪纸鹑谙低痴蹇尚，从而抵达资金清静治理的目的。

地产运营

（1）住宅租赁

短租民宿：借助大数据手艺，短租民宿平台可精准匹配客源，而Web端应用与手机APP为消耗者快速找房提供流量入口

；消耗经济时势下，“直播+”住宿新模式兴起，以直播平台举行内容分发，提高平台的成单率、拉新率、复购率。

长租公寓：长租公寓智能化系统由物联装备、通讯层、SaaS综合治理平台、APP终端应用四部分组成，并保存第三方的扩展对接能力以生长“公寓+效劳”的生态圈，如通过“公寓+旅游”、“公寓+康健”、“公寓+培训”等形式扩大效劳半径，整合第三方优质资源，提升用户体验度，进而从衍生产品上实现盈利。

增值效劳用度主要体现在高端产品中，如租车效劳、入室保洁、衣物洗濯、商品代购等特殊效劳。2020年，是长租公寓行业重新梳理的一年，长租行业依然时机暗涌？萍加氤ぷ夤⑾嘀某绦虿⑽醋柚，智能门锁、智能门禁、智能水电表等硬件装备，智能治理等软件系统等已最先普遍运用于公寓的一样平常运营中，让长租公寓实现降本增效。现在，本钱高依然是长租公寓智能化的普遍难点，但长租公寓智能化的未来已越来越显着。

（2）商办配套

智慧办公：借助物联网、人工智能等手艺，将信息传感装备实时感知需要的信息接入网络，完成物与物、物与人的联接，实现对空间装备的智慧化识别、跟踪、监控和治理，举行智能照明治理、智能用电治理、用电能耗剖析、情形质量监测、门禁系统治理。使用可视化手艺，情形数据可通事后台大屏实时展示，并且可在智能终端上举行实时操控。

智慧门店：融合人工智能、物联网、大数据、5G等手艺，商业地产未来的立异偏向之一是重构门店客户、货物、园地三者的关系，通过软硬件协同实现互动销售、客流统计、智能导购、智能收银等功效，资助商铺实现营业数字化，提升客户购物体验。门店可使用大数据手艺，剖析会员客户，绘制精准的用户画像，从而针对差别客群的消耗习惯优化营销和治理步伐。

地产效劳

（1）智慧物业

智慧物业应用于住宅、商业和工业领域，现在最主要的是住宅和商业。由于住宅物业与商业物业目的客户差别，业态也纷歧样，以是智能化效劳提升的偏向也有所差别，住宅物业聚焦社区效劳和家庭生涯的改善与提升，而商业物业越发关注租户的流动经济效益与资产价值。针对运营主体而言，商业物业是强运营主体，住宅物业是弱运营主体。

（2）智能门禁

智能门禁主要以人工智能、物联网、云盘算等手艺为主，分为生物识别门禁、云门禁及融合型门禁等。生物识别门禁通过指纹、虹膜、人脸识别等不可复制的人体特征验证身份

；云门禁通过将门禁对接到公众号、小程序、APP上，来支持移动终端的NFC/二维码/远程开门、一键呼叫会见等功效

；融合型门禁可能是以上两种方法的组合。门禁系统属于高频应用，是智慧社区的入口，所存储的数据与信息可以深度开发，辅助提升社区治理与效劳品质。

（3）智慧停车

基于物联网、云盘算、GPS定位、GIS等手艺，通过摄像头、车位桩、传感器等停车场终端装备，？赜腩肯党盗臼罩，实现停车场的无人值守，能综合应用于停车位的收罗、治理、盘问、预订等效劳，实现停车位资源的实时更新与可视化。智慧停车能最大化停车位资源使用率，提高空间治理效率，解决“停车难”痛点，也能积累用户轨迹信息，挖掘用户价值。

（4）智慧能源

基于物联网、人工智能、大数据等手艺，笼罩源、网、荷、储及增量配电网等全系统，能通过能源治理平台，收罗能耗数据，优化能源运营。智慧能源的基础功效有智能故障定位、隔离与供电恢复，电网监测负载潮流剖析实时控制

；进阶性的功效包括综合使用地源热泵、空气源热泵等节能减排。能源是住宅使用、社区运转中的刚需，同时能源的合理使用是打造绿色环保都会的先决条件，因此智慧能源系统的建设是智慧社区建设中不可或缺的一环。

（5）智慧缴费

在物联网、云盘算、大数据等手艺的支持下，通过智慧社区的各个系统，如门禁、停车、能源等系统中所沉淀的数据，形成透明、果真、实时的可视化缴费平台，并对接到公众号、小程序、APP等物业治理渠道，使用户能够线上查阅缴费情形，线上支付等，降低人力物力本钱，提高物业治理效率。

（6）周边信息

主要以大数据、人工智能、物联网、GPS定位等手艺为主，通过用户在区域规模内的行动轨迹数据，剖析用户心智

；基于用户所在位置，为用户智能推送周围医疗、家政、养老等一站式信息。在信息集成的基础上，物业治理平台一方面能够解决业主所需功效？橹Ы狻⑿枨蠖嘌耐吹，一方面也能够联动周边生涯场景，通过广告植入、第三方预约导流等方法为周边商家提供营销效劳，增添创收。

地产综合计划

（1）商业

在地产商业化中，地产科技综合解决计划的提供商一样平常效劳于房地产企业，如房地产开发商、供应商等，主要效劳方法是使用通用化智能手艺+定制化效劳的基础设施、软件、平台等资助房地产企业实现数字化转型，收费模式主要为订阅用度制、项目制等。在地产科技的商业性综合解决计划中，主要运用的手艺有大数据、人工智能、物联网、云盘算、区块链等，可优化的流程可能有采购、制作、营销、销售、房地产资产治理等，泛起出一站式与全链路的特征，具有较高的使用效率与落地可能。

（2）公共

与商业性的地产科技综合解决计划类似，公共性地产科技综合解决计划也主要调动了大数据、人工智能、物联网、云盘算、区块链、5G等手艺，但由于公共地产对数据处置惩罚的需求量大，同时更需要透明、果真、准确、可信的情形，云盘算与区块链更有潜力在公共地产的数字化转型施展影响。

容纳的、进化的，人们也需要使用好手艺这一工具，去构建对衡宇楼宇的想象，而非完全依附科技。

2.4 政策羁系

行业主管部分为中华人民共和国住房和城乡建设部。

中华人民共和国住房和城乡建设部，作为2008年中央“大部制”刷新配景下新建设的中央部委，是中华人民共和国认真建设行政治理的国务院组成部分，认真国家建设方面的行政治理事务。其前身是1979年3月12日中共中央批准建设“国家都会建设总局”，直属国务院，由国家基本建设委员会代管。2008年3月15日，凭证十一届天下人大一次聚会通过的国务院机构刷新计划，“建设部”改为“住房和城乡建设部”。

行业自律协会为中国房地工业协会。

中国房地工业协会（简称中国房协）1985年9月20日建设，是各地房地工业协会和从事房地产开发谋划、市场生意、经纪中介、物业治理、装修装饰和房地产金融、执法等企事业单位及有关部分自愿加入组成的天下性行业组织，是在中华人民共和国民政部注册挂号的具有法人资格的社会整体，营业主管部分是中华人民共和国建设部，总部设在北京。

2.5 CBD在主要都会的漫衍特征

东部地区

（1）上海

陆家嘴是上海CBD的焦点区，陆家嘴金融商业区的妄想面积为28平方公里，金融效劳是其焦点优势。启动以来飞速生长，一度抵达平均每12天就崛起一幢约30层高的大楼。制作的楼宇有近600幢，总修建面积达1339.6万平方米，中心总体量为24.8万平方米，由两栋147米高的双子塔楼组成，高达32层。其中11.8万平方米超甲级办公楼，7.2万平方米商业广场。目今在售楼盘2个，目今待售楼盘3个。

（2）南京

南京河西中央商务区（河西CBD）位于河西新城焦点区域，总面积22平方公里，焦点区3.5平方公里，是南京着力打造的泛长三角区域金融中心焦点功效区。重点生长现代金融、总部经济、信息效劳、文化创意、软件研发、商务办公和旅游会展等现代效劳业。目今在售楼盘15个。

北部地区

北京商务中心区位于北京中心城区东部，北京市向阳区中西部，长安街东延线上。北京商务中心区西起东大桥路，东至东四环，南起通惠河，北至向阳北路

；包括向阳区建外街道东部、呼家楼街道南部、八里庄街道西部。北京商务中心区工具最大距离约3.42千米，南北最大距离约2.2千米，总面积约7.04平方千米。北京商务中心区金融业、房地工业、租赁和商务效劳业、批发和零售业四大支柱工业成熟稳固

；金融业蓬勃生长，坚持快速增添

；房地工业、租赁和商务效劳业、批发和零售业平稳生长。目今在售楼盘2个，待售楼盘1个。

南部地区

（1）广州

广州CBD，即广州天河中央商务区（天河CBD），包括天河北、珠江新城、广州国际金融城三大板块，主要效劳于珠三角经济圈，是华南地区最大的CBD、唯一的天下商务区同盟成员、粤港澳效劳商业自由化树模基地，已成为华南地区总部经济和金融、科技、商务等高端工业高度集聚区。辖内有甲级写字楼118栋，营业收入超10亿元、税收超1亿元的楼宇48栋，税收超10亿元的楼宇15栋。

（2）深圳

深圳CBD, 坐落在广东省深圳市福田区，占地面积607公顷，由滨河大道、莲花路、彩田路及新洲路四条都会干道围合而成，妄想总修建面积750万平方米，包括南片区、北片区和莲花山公园。重点生长总部经济、会展经济、文化经济、金融证券、包管、产权生意、旅游、中介、传媒等，吸引海内外着名企业总部落户。建成后的深圳CBD，是集行政、金融、商务、文化、 信息、会展、旅游于一体的现代化国际性都会中心。

（3）香港

香港CBD位于中国香港，中环K11 MUSEA甲级写字楼的租金已经凌驾了200港元/平方尺，这主要由于近年来许多中资企业纷纷入驻中环、金钟等焦点商务区的甲级写字楼，租金水涨船高，而一些金融机构、跨国企业在港岛东、九龙、中环长江中心楼面面积，平方尺租创下225港元的历史高位。广深港高铁（香港段）西九龙总站上盖，期内港岛区位于香港CBD中环、铜锣湾和远古城中心湾仔甲级商厦，5月初宣布的营运数据显示，金钟远古广场约14万平方米，并预计至2023年总楼面面积缺口将抵达48万平方米. 中环地理位置优越，高效的运输系统和健全的基础设施，银行、状师事务所、会计师事务所、饭店、餐饮和其它效劳机构高度群集。

中部地区

武汉中央商务区(武汉CBD)，位于武汉市江汉区王家墩。武汉中央商务区（武汉CBD）是武汉市“十一五”妄想中的现代效劳业中心，是都会重点建设项目。凭证妄想，武汉CBD定位为以金融、包管、商业、信息、咨询等工业为主的“驻足华中、面向天下、效劳天下”现代效劳业中心，形成以银行、包管、证券等投资公司、集团总部办公为主，辅之以执法、会计、信息、咨询策划、广告等中介效劳业，汇聚会展、零售、旅馆、栖身等功效的综合性都会中心区。目今在售楼盘8个，待售楼盘3个。

西部地区

（1）成都

成都中央商务区建设主要包括三大片区刷新：后子门巨细红土地庙片区、天府广场片区和盐市口－红星路片区。CBD总面积约莫5．5平方公里。包括了成都的“金融一条街”顺城街、春熙路商圈、盐市口商圈、骡马市商圈、天府广场、大慈寺等主要区域。

（2）重庆

中央商务区由江北嘴商务中心区、解放碑商贸中心区和南岸弹子石功效配套区配合组成，总体用地规模约5—6平方公里。江北嘴现代商务区将是重庆中央商务区焦点组成部分的商务中心，肩负以商务办公为主的职能，同时也包括一部分商贸职能。解放碑商贸区是商务区焦点组成部分的商贸中心，肩负以商贸为主的功效，同时也包括一部分商务办公的职能。弹子石功效配套区肩负配套效劳功效，包括高级栖身、公寓、旅馆和文化设施等。目今在售楼盘7个，待售楼盘4个。

（3）昆明

昆明CBD是指白塔路到盘龙江、春风路到金碧路之间的区域，但近些年随着都会扩张，原CBD四至延伸区域也被纳入昆明中央商务区领域。昆明CBD妄想有1栋37层综合楼和1栋31层的住宅楼，距广场只有300米，旁边又有地铁3号线，但20亩土地凭证2015年的妄想条件，只能建设两栋高层修建。

（4）西安

西安CBD系统中将趋于成为较为纯粹的以零售业为主的“中央商业区(CRD)”。在规模甚大的“西大街商业街区刷新”及“骡马市商业步行街区”建设项目完工后，节点A的商业中心功效将获得强化，因而将依然是西安CBD系统中的一“极”。焦点节点C位于西安高新区集中新建区，是现在新增商务(尤其是现代高端商务)活动主要群集点，也是商务办公楼宇和高等商务设施最集中的地段，将生长成为(在很洪流平上已经成为)西安市真正的“中央商务区(主CBD)”，形成以高新手艺工业为焦点的现代商务活动群集区。

第三章 未来展望

我们以为，CBD未来的生长远景仍然是起劲向上的。

首先，随着都会化历程的加速，CBD作为都会的焦点区域，将继续饰演主要的角色。随着都会生齿的增添和工业结构的升级，CBD的需求将会一连增添，未来将有更多的企业和机构选择在CBD定位其总部或分支机构。CBD也将继续成为都会商业和金融中心，吸引更多的商业和金融机构入驻，形成集聚效应。

其次，随着互联网和新手艺的一直生长，CBD的工业结构也将爆发转变。未来CBD中的企业将更多地关注科技立异和数字化转型，包括云盘算、大数据、人工智能、物联网等领域，这将为CBD带来更多的增添点和新机缘。

别的，CBD的可一连生长也将成为未来的主要偏向。随着社会对环保和可一连生长的关注度越来越高，未来CBD的建设将越发注重节能减排、环保低碳，以及社会责任和社会效益等方面的要求。

最后，CBD的生长还将受到政府政策的影响。未来政府将继续推进都会化历程，增强都会妄想和土地使用治理，优化都会交通和基础设施建设，这将为CBD的生长提供越发有利的政策情形。

综上所述，CBD作为都会的焦点区域，其未来生长远景依然辽阔，未来CBD将继续成为都会的经济、商业和金融中心，吸引更多的企业和金融机构入驻，形成更为昌盛的生长时势。