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第一章 概况

房地产融资是指在房地产开发
，流通及消耗历程中
，通过钱币流通和信用渠道所举行的筹资
，融资及相关效劳的一系列金融活动的总称
，包括资金的筹集
，运用和整理。从狭义看法上讲
，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和
，包括房地产信贷及资源市场融资等。

房地产项目融资的目的、种类、途径多种多样
，许多房地产企业也都最先设立专门的融资机构或部分
，也会招聘一些“具有乐成融资履历”“成熟融资渠道”的融资司理或融资主管一类的高级司理职员。

房地产融资的主要条件就是要能够凭证企业自身和项目的情形去剖析
，融资方为何会钟情于项目及对项目做出切合市场价值的评估
；其次也是最主要的一点
，怎样在融资历程中使融资方的资金清静获得包管
，即对融资资金的进入和退出的生意结构设计
，要充分思量融资方对资金清静的绝对要求。

依据差别标准
，房地产融资的类型各有差别
，其中最基本的、最常用的指标是资金泉源
，据此可以划分为如下六类。

（1） 住房储备存款

住房储备存款是随着住房制度刷新的推进和深化而泛起的储备存款营业
，是消耗者小我私家为购房和建房而举行的储备行为。这种储备存款就是房地产金融机构解决住房信货资金的一个主要方面。住房储备存款具有四个特点：定向性、利率低、稳固性、左券性。

（2） 银行货款

银行贷款是指银行向房地产企业和购房住民发放的货款
，是房地产资金需求最古板、最普遍、也是最主要的融资形式。在这种融资方法中
，银行是债权人
，房地产企业和住民是债务人。乞贷双方事前签署书面乞贷条约
，到期还本付息或分期付款。

房地产企业货款是银行主要资工业路之一
，由于土地和房产具备自然的两个主要属性：价值增值性和永续使用性
，使得房地产成为一种优良的典质品
，银行基于房地产发放货款
，遭受典质物灭失或者典质物价值下降的可能性很小。若是乞贷人到期不可送还贷款或者中途违约
，银行可以按条约约定将典质房地产拍卖变现用以送还乞贷人所欠贷款本息余额。

（3） 房地产债券

房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地产开发谋划企业为解决房地产开发资金欠缺问题向投资者开具的、具有乞贷性子的有价证券。从各国房地产工业生长的现真相形看
，房地产债券是筹集房地产资金的主要步伐之一。

（4） 房地产股票

蓬勃的资源市场还为房地产企业股权融资提供了可选的渠道。出于筹措资金、整合资源等角度考忠
，房地产企业经常选择出让部分股权的形式来扩大企业规模
，增添企业自有资金的数目。

（5）房地产项目融资

房地产项目融资是指对需要大规模资金的房地产项目接纳的特殊融资安排
，原则上仅将项目自己拥有的资金及其收益作为还款和担保泉源。这种融资方法的一个显著特征是以项目为主体举行融资
，主要依赖项目的现金流量和资产
，而不是依赖项目的投资者或提倡人的资信安排融资
，货款人关于项目提倡人具有有限追索权
，实质上看属于一种危害疏散机制。

（6）其他

包括房地产资产证券化、房地产信托、房地产工业投资基金、租赁融资、典当融资等多样化的现代融资渠道。

第二章 企业房地产融资模式

2.1 银行贷款

一直以来
，银行贷款一直是房地产企业谋划生长的支柱。数据显示
，房地产开发资金中至少有60%泉源银行贷款
，房地产开发资金对银行的依赖水平较大。

优点

（1）企业使用银行贷款融资
，在贷款获准后
，即以客户的名义在银行开立贷款账户
，用于贷款的提取、送还和结存核算。

（2）银行贷款融资的治理较量简朴
，但最初申请较量重大
，需要企业有详尽的可行性研究报告及财务报表。

（3）由于银行种类繁多
，漫衍普遍
，并且贷款的类型、限期多种多样
，一样平常使用银行贷款融资相对较量利便、无邪。

（4）银行贷款融资危害较小
，一样平常不涉及税务问题。但银行作为企业
，也追求利润最大化
，一样平常贷款利率较高。

（5）银行贷款融资不涉及企业资产所有权的转移
，但一旦银行因企业无力送还而阻止贷款
，则可能使企业陷入逆境
，甚至导致企业休业。

弱点

（1）关于开发商而言
，贷款受政策影响较大
，且贷款的门槛越来越高。以工商银行为例
，需要知足以下条件: ①企业开发资质
，要求三级以上
，若是是项目公司申请开发贷款
，控股股东具有三级以上开发资质也知足要求
；②国有土地使用权作为典质或企业担保。典质价值一样平常为评估额的5折以内
，并且开发项目已取得四证
，大都银行还要求项目按揭贷款也由该行办理
；③企业注册资金3000万以上
，行内评级A+级以上
，近三年累计开发面积20万平米以上。

（2）对银行而言：呆坏账危害。银行无法使用如证券化的方法来疏散这种危害
，而只能将危害集中在自己身上
；本钱增添危害。我国还没有蓬勃的评估市场和评级市场。

（3）对政府而言
，若是大宗的房地产融资都是源于银行系统
，必定会增添对房地产调控的瘫痪。

2.2 债券融资

房地产债券是企业债券的一个组成部分。现在许多房地产企业刊行企业债券较量难题。房地产债券融资是加速房地工业生长的有用途径之一。债券作为一种债务凭证
，可以群集一部分闲置资金
，集中用于住房建设
，开展房地产债券缓解房地产融资对银行的压力
，活跃我国的企业债券市场。

优点

（1）筹集的资金使用限期较长（与贷款相比）
；

（2）对企业原有股东的股权没有影响
；

（3）刊行债券的本钱要低于通俗股
；

（4）发债融资具有财务杠杆作用
；

（5）筹资规模广、金额大、工具普遍
；

（6）对投资人来说
，收益较为稳固
，危害较低。

弱点

（1）对投资人来说
，无权干预企业的谋划决议
；

（2）对刊行人来说
，刊行程序比银行贷款重大
；

（3）对刊行人来说
，财务本钱比刊行股票大。

2.3 房地产股票融资

优点

（1）筹资量大。股票融资与其他融资方法相比
，能筹集的资金较大
，这是股票融资的特点决议的。

（2）融资能力强。由于股票的预期收益较高
，并可一定水平地抵消通货膨胀的影响
，因此
，通俗股筹资容易吸收资金。已经上市的房地产开发企业可以凭证日后的现真相形
，通过配股、增发或刊行可转债举行再融资。

（3）资金使用年限长。刊行股票筹措的资源具有永世性
，没有到期日
，不需送还
，便于房地产公司对资金使用方法的安排
，并且通俗股股权筹资没有牢靠的股利肩负。

（4）改善企业的财务结构。自有资源在资金泉源中所占比率的崎岖是权衡一个公司财务结构和实力的主要指标。上市融资可以提高公司自有资源比率
，改善其财务结构业
，从而提高公司的谋划清静水平和竞争力
，进而增强公司通过其他方法融资的能力。

（5）疏散危害。公司股票上市以后
，会有更多的投资者认购公司股份
，公司股份的疏散自然有利于原有股东肩负危害的疏散。

（6）有利于企业股份制刷新。凭证划定
，推荐上市的企业必需是股份制企业
，必需明晰产权、建设健全规范的法人治理结构、优化工业结构和资源结构。在强烈的市场竞争眼前
，房地产企业也面临着改制的重大压力
，以上市为契机
，可以为尚未实验股份制的房地产企业修建建设现代企业制度的可靠包管。

（7）提高公司的价值。股票上市以后
，公司股份流动性大大增强
，其价值必定显著提高
，从而提高公司价值进而提高股东财产。同时
，公司股价有市价可循
，便于公司总体价值简直定
，有利于公司接纳步伐提高其总体价值进而实现股东财产的最大化。

（8）提高公司着名度。股票上市的公司更易为社会公众所熟悉
，并且往往被以为谋划优良
，这将给公司带来优异的声誉
，增进公司产品的销售。特殊地
，由于股市具有的社会公众效应
，上市后能够有用地宣传公司的品牌
，提高公司的着名度。这将有助于天下性的品牌的形成
，作育客户的认同感、形成稳固的客户消耗群体。

（9）便于公司举行并购（资产重组）股票上市后更容易为们所接受
，为公司提供了一个举行并购的有力工具。公司的吞并与收购将变得相对容易
，从而有利于公司日后迅速扩张
，做强做大。

弱点

（1）融资本钱高。首先
，从投资角度来说
，股票投资危害较高
，响应的必定要求有较高的投资酬金率
；其次
，股票股利的是从公司税后利润支付
，不像债务利息那样具有抵税作用
；再次
，股票的刊行用度也是较量高的。

（2）削弱原有股东的控制权。上市公司后
，董事局有其他代表
，会削弱大股东的控制。股票代表着股东对公司的所有权。公司上市融资
，股票向社会公众出售
，也就是公司的部分控制权从原有股东向社会公众转移
，这是对原有股东控制权的削弱。在某些情形下
，甚至可能导致原有股东对公司控制权的损失。

（3）增添公司相关义务。需遵守上市的有关的规则与受监视。上市公司尚有信息披露的义务
，公司必需对自身财务状态、重大谋划决议、并购活动、关联生意等等准时向社会公众举行披露。这些内容有时涉及商业神秘
，对公司的竞争可能爆发倒运影响。法定披露使公司一些资料需要果真
，增添种种本钱
，如公关费、状师费等。

（4）其他问题。增添了公司被收购的可能惟
；治理者可能因治理不当而引起刑事或民事责任
；大股东股权转让引起整个社会的关注。

2.4 其他融资模式

其他融资模式尚有刊行Reits基金、土地前融等。

第三章 现状

3.1 房地产企业融资保存的主要问题

（1）融资渠道过于简单

我国房地产企业开发资金泉源中有60%～70%直接或间接来自银行
，只有少数企业的自有资金能抵达现在35%的银行贷款要求
，相当部分开发企业的自有资金缺乏10%。这种高欠债的财务结构
，加剧了房地产企业的财务危害
，倒运于整个房地产市场稳固生长。

（2）银行系统所肩负的危害与收益差池称

作为自尊盈亏的企业
，银行对外投资考究的是危害与收益的对等性。而我国现在银行业从房地工业获得的仅仅是牢靠的利息收益
，肩负的却是整个房地工业高欠债的财务结构所导致的行业危害
，危害和收益处于极端的差池等状态
，再加上种种违规贷款的保存
，整个房地产金融面临重大危害
，倒运于银行系统的稳固。

（3）缺乏多条理房地产金融系统

就房地产系统而言
，现在我国仍没有形成多条理的富厚的房地产金融系统
，专业房地产典质贷款机构、投资机构、担
；购桶芑谷蔽谎现
；缺乏规
；⒍嘣姆康夭鹑诓废低
；缺乏自力有用的房地产金融市场中介效劳系统
；缺乏房地产金融二级市场等等。

（4）房地产金融市场的羁系和调控机制尚不完善

现在
，我国房地产金融市场的规则建设相关于房地产市场生长而言是滞后的
，除《商业银行法》中有关银行设立资金运用划定外
，还没有专门的房地产金融羁系框架
，房地产金融营业的有关规范也有待于制订。

（5）房地产企业融资瓶颈亟待突破

为提防整个金融系统泛起系统性危害
，央行于2003年6月公布实验了《关于进一步增强房地产信贷营业治理的通知》
，对房地产开发链条中的开发贷款、土地储备贷款、小我私家住房贷款、流动资金贷款、施工企业垫资、自有资金比例等各个环节举行了严酷划定
，使房地工业遭遇了亘古未有的资金瓶颈
，房地产信贷新政下怎样融资成为关系企业生死生死的必需尽快解决好的要害问题。

3.2 房地产融资常见危害

房地产融资危害涉及政策危害、社会危害、手艺危害、自然危害、国际危害等
，而这其中对房地产融资影响较大
，同时又是可以展望、可以规避的主要危害是经济危害。经济危害主要包括市场利率危害、资金变现危害、购置力危害等。

（1）利率危害

房地产市场的利率转变危害是指利率的转变对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。当利率上升时
，房地产开发商和谋划者的资金本钱会增添
，消耗者的购置欲望随之降低-因此
，整个房地产市场将形成一方面生产本钱增添
；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者谋划者带来损失。

（2）购置力危害

购置力危害主要是指市场中因消耗者购置能力转变而导致房地产商品不可按市场消化
，造成经济上的损失购置力危害是一种需求危害
，在市场经济体制中
，需求是一个很是未必的因素.由于消耗者的购置力是一直爆发转变的
，受事情情形、生涯情形、社会情形、消耗结构等影响
，若是整体市场上需求下降
，将会给房地产投资商谋划者带来损失。

（3）资金变现危害

资金变现危害
，就是将非钱币的资产或有价证券兑换成钱币。差别性子的资产或证券其酿成钱币的难易水平是差别的
，一样平常来说
，储备存款、支票等的变现性能最好
，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之
，房地产投资的变现性能较差.房地产资金变现危害主要是指在生意历程中可能因变现的进间和方法转变而导致房地产商品不可酿成钱币或延迟酿成钱币
，从而给房地产谋划者带来损失。

3.3 房地产融资相关政策

人民银行行长易纲在 2018 年 11 月 6 日提出“三支箭”
，人民银行会同有关部分从债券、信贷、股权三个融资主渠道
，接纳“三支箭”的政策组合
，支持拓宽融资途径。

第一支箭—信贷支持。人民银行对商业银行的宏观审慎评估（MPA）中新增专项指标
， 勉励金融机构增添民营企业信贷投放
，并通过钱币信贷政策工具为金融机构提供恒久、本钱适度的信贷资金。

第二支箭—民营企业债券融资支持工具。2018 年10月22日召开的国务院常务聚会决议
，设立民营企业债券融资支持工具
，由人民银行运用再贷款提供部分初始资金
，由专业机构举行市场化运作
，通过出售信用危害缓释工具、担保增信等多种方法
，为谋划正常、流动性遇到暂时难题的民营企业生长提供增信支持。

第三支箭——民营企业股权融资支持工具。2018 年受股票市场一连下跌影响
，部分民 营上市公司控股股东由于股票质押比例较高
，面临平仓危害
，人民银行对金融市场的非理性预期和行为举行指导
，推动由切合划定的私募基金治理人、证券公司、商业银行金融资产投资公司等机构
，提倡设立民营企业股权融资支持工具
，由人民银行提供初始指导资金
，发动金融机构、社会资源配合加入
，凭证市场化、法治化原则
，为泛起资金难题的民营企业提供 阶段性的股权融资支持。

履历批注
，房地产行业疲软时宏观经济运行也会遭受响应压力。2021年房地工业产值占名义GDP比重为6.8%
，占牢靠资产投资比重为27.1%
，对GDP间接孝顺率不小。短期房地产投资增速放缓倒运于宏观经济实现稳增添
，目今恢复房地产投资增添的瓶颈在于房企融资
，应尽快调解相关政策改善融资情形
，在此提出六个方面的建议。

第四章 未来展望

阶段性放宽三道红线羁系与贷款集中度治理要求。自三道红线政策实验以来
，房地产行业降杠杆效果较为显著
，房企短期偿债能力有所增强。但因疫情缘故原由
，衡宇销售大幅下降
，房企面临亘古未有的谋划压力、流动性压力与偿债压力。特殊时期有须要阶段性放宽羁系要求
，适当延伸达标日期
，放宽各档房企有息欠债年增幅
，适度提升各档金融机构小我私家住房贷款占比与房地产贷款占比的上限
，包管开发贷与并购贷的平稳有序投放。

政策支持加速销售回款
，提升房企融资能力。房地产开发资金中定金及预付款占比最高
，政接应支持房企销售及回款
，缓解流动性主要压力
，提升房企融资能力。危害可控的情形下
，适度降低首付比例
，激活家庭购房需求
，恢复房地产销售
；下调预售资金羁系比例、调降预售门槛、加速预售证审批等
，提高预售资金使用效率
；勉励商业银行加速贷款审批
，提升放款速率。

包管按揭贷款稳固增添
，释放合理的购房需求。按揭贷款增添尚处合理区间
，但部分地区疫缘故原由
，严重影响住民购房
，应适当调解政策。勉励有条件的都会进一步放宽公积金贷款条件、提高额度、降低利率
；加大供应侧结构支持力度
，下调库存压力较大都会的最低首付比例
，下调商贷利率
，因城施策扫除限购限售等羁系政策。商业银行可合理放宽受疫情影响较大行业从业职员的按揭贷款审批要求
，适当降低收入双倍笼罩月供的硬性贷款条件。

放宽开发贷与表外融资营业
，稳妥有序增添并购贷。可再次小幅降准推动LPR利率下行
，刺激需求的同时降低房企贷款本钱。政府部分可思量适当降低“四证”申请条件
，加速审批效率
；效劳机构合理评估典质物价值
；金融机构提高典质率
，提升开发贷投放效率。注重区分项目危害与企业集团危害
，以项目质量为开发贷的主要判别标准
，合理评估房企信用状态和偿债能力
，阻止对民营房企的主观性判断。合理降低信托融资羁系要求
，适度恢复前端融资
，引发土地市场活力。稳妥有序开展并购贷款
，重点支持优质房企吞并收购难题房企优质项目
，通过市场化手段化解危害。

拓宽直融渠道
，支持资质优良房企境内外发债融资。房企偿债压力将进一步增大
，有须要进一步优化债券刊行条件
，明确刊行标准
， 简化流程
，加速审批效率
，强化信息披露。维护资源市场平稳运行
，妥善处置惩罚债券违约事务
，维持市场合理预期
，提高投资人购债起劲性。适度放宽境外发债审批要求
，放宽资金用途
，支持优良民营房企赴外洋发债融资。

支持REITs、物业IPO等多种方法融资。合理放宽融资条件
，勉励项目相助开发
，通太过拆物业IPO、债转股、供应链金融、资产证券化、夹层融资等多种方法
，优化融资结构
，实现资金泉源多元化。适当降低REITs刊行条件限制
，优化审批流程
，进一步完善REITs税收政策
，扩大税收优惠试点
，修订相关执法与制度规范。